Köpa bostad för första gången – gör ett lyckat köp!

Att köpa sin första bostad är en av de största ekonomiska händelserna i livet. Det är både spännande och nervkittlande, och som förstagångsköpare finns det mycket att tänka på. Här har vi på Lendo sammanställt det viktigaste att tänka på inför ditt bostadsköp.  

Hur mycket får jag låna?

En av de första frågorna många ställer sig är: ”Hur mycket kan jag låna?” Här är några viktiga riktlinjer att ha i åtanke när du letar ny bostad:

• Bolånetaket: Du får låna max 85 % av bostadens värde. Resterande 15 % behöver betalas som kontantinsats. 
• Kvar att leva på-kalkyl: Banken gör en bedömning av dina inkomster och utgifter för att avgöra hur stort lån du har råd med. 
• Amorteringskrav: Om ditt lån överstiger 70 % av bostadens värde måste du amortera 2 % av lånebeloppet per år. Är lånet mellan 50 % och 70 %, är amorteringskravet 1 %. Överstiger lånet mer än 4,5 ggr hushållets bruttoinkomster ska ytterligare 1% amorteras.

Förberedelser inför låneansökan

För att öka chanserna att få ett bolån med bra villkor är det viktigt att vara väl förberedd:

• Spara till kontantinsatsen: Börja spara så tidigt som möjligt. Ett sparkonto med hög ränta eller om du har en längre sparhorisont kan ett investeringssparkonto vara bra.  
• Se över din kreditvärdighet: Betala av mindre lån och krediter. Bankerna tittar på din kreditvärdighet när de bedömer din ansökan. 
• Samla dokumenten: Du kommer att behöva visa upp lönespecifikationer, anställningsavtal och eventuella andra intyg för att styrka din ekonomi.

 Lånelöftet – en viktig startpunkt

Skaffa ett lånelöfte innan du börjar gå på visningar. Då vet du exakt vad du har att röra dig med när du hittar ditt drömboende. Dessutom är det vanligt att mäklaren kräver ett bolånelöfte innan du börjar buda.

 Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från banken som visar hur mycket du får låna baserat på din ekonomiska situation. Lånelöftet är vanligtvis giltigt i tre till sex månader, och du kan behöva förnya det om du inte hittar en bostad inom den perioden. Det är viktigt att förstå att ett lånelöfte inte är en garanti för att du faktiskt får låna pengarna. När det är dags att ansöka om själva lånet gör banken en slutgiltig bedömning som inte bara tar hänsyn till din ekonomi utan också till objektet du vill köpa.

 När lånet beviljas bedömer banken också bostaden:

1. Bostadens skick och värde: Om fastigheten är i dåligt skick eller saknar nödvändiga funktioner kan banken se det som en risk.
2. Föreningens ekonomi: Vid köp av bostadsrätt granskar banken bostadsrättsföreningens ekonomi. Hög belåning eller brist på underhållsplan kan påverka möjligheten att låna.
3. Dolda risker: Servitut, miljöfaktorer eller andra juridiska hinder kan också påverka bankens beslut.

 Besiktningsplikten och vikten av en besiktningsman

Som köpare har du besiktningsplikt. Det betyder att det är ditt ansvar att undersöka bostaden noggrant innan köpet. Många använder sig därför av en besiktningsman i samband med bostadsköp.

 Vad gör en besiktningsman?

En besiktningsman gör en okulär besiktning, det vill säga granskar fastigheten med blotta ögat för att hitta synliga brister och skador. Vanliga områden som undersöks:

• Tak, fasad och grund
• Ventilation och värmesystem
• Fukt i badrum och källare
• Vind och eventuella fuktskador

Tips: Om du köper en äldre fastighet eller bostadsrätt, överväg att göra en utökad besiktning som inkluderar radonmätning eller energideklaration

 Att anlita en egen besiktningsman ger dig som köpare trygghet, eftersom besiktningen då görs med ditt bästa i åtanke. Skulle besiktningsmannen missa en viktig detalj så kan du ställa honom som ansvarig för detta. Därför bör du också se till att besiktningsmannen du anlitar har en ansvarsförsäkring.  En besiktningsman som anlitats av säljaren har inte samma ansvar gentemot dig som köpare, vilket kan innebära att vissa brister eller risker inte lyfts fram lika tydligt.

Genom att själv välja en besiktningsman kan du säkerställa en oberoende granskning av fastigheten och ställa frågor direkt till experten om bostadens skick. Besiktningar kan kosta mellan 7 000 och 15 000 kronor, det är en extra kostnad, men kan spara dig stora pengar och problem i längden.

 Pantbrev och lagfart – avgifter vid husköp

Utöver kontantinsatsen tillkommer kostnader för pantbrev och lagfart vid husköp, något som kan komma som en överraskning för många.

 Pantbrev är en säkerhet som används vid bolån, och i många fall finns redan pantbrev utställda på fastigheten från tidigare ägare. Om det befintliga pantbrevsbeloppet inte täcker det nya lånet måste du dock ta ut nya pantbrev för mellanskillnaden.

• Pantbrev: Om du behöver belåna bostaden krävs pantbrev som säkerhet för lånet. Kostnaden är 2 % av beloppet, plus en administrativ avgift på 375 kronor.
• Lagfart: Lagfarten registrerar dig som ägare av fastigheten. Kostnaden är 1,5 % av köpeskillingen, plus en administrativ avgift på 825 kronor.

Exempel: Köper du en fastighet för 3 000 000 kronor och behöver nya pantbrev för 1 000 000 kronor blir kostnaden:

• Pantbrev: 20 375 kronor
• Lagfart: 45 825 kronor

Månadsavgift till bostadsrättsföreningen

Köper du en bostadsrätt är det viktigt att ta med månadsavgiften i dina beräkningar. Det är en av de viktigaste kostnaderna att ta hänsyn till när du köper en bostadsrätt. Den täcker föreningens gemensamma utgifter, såsom drift och underhåll av fastigheten, uppvärmning, vatten och avlopp, sophantering och föreningens lån. Avgiften sätts av föreningen och kan variera beroende på dess ekonomi, storleken på fastighetens lån och föreningens underhållsbehov. 

 Ytterligare avgifter att tänka på

När du köper en fastighet kan det tillkomma andra avgifter som är viktiga att känna till:

• Samfällighetsavgift: Detta är en avgift som används för att täcka gemensamma kostnader i ett område, såsom vägunderhåll, lekplatser eller vattenförsörjning.
• Vägavgift: Om fastigheten ligger på en privat väg kan du behöva bidra till underhållet av vägen.
• Arrende på ofri grund: Om du köper en fastighet där marken är arrenderad, betalar du en årlig avgift till markägaren. Kontrollera arrendeavtalet noggrant.
• Servitut: Ett servitut ger någon rätt att använda en del av din fastighet, exempelvis för att dra vatten eller använda en väg. Det är viktigt att förstå vilka servitut som gäller för fastigheten.
  
  Tips: Be mäklaren att gå igenom alla tillkommande avgifter så att du får en tydlig bild av vad ditt boende kommer att kosta totalt

Driftskostnader – vilka tillkommer?

Driftkostnader är en viktig del av boendekostnaden och kan variera beroende på om du köper hus eller bostadsrätt. Här är några exempel:

 Hus

• El: Uppvärmning och hushållsel är stora kostnader, särskilt för äldre hus med dålig isolering. Direktverkande el är alltid dyrare än tex luftvärmesysten eller bergsvärme.
• Vatten och avlopp: Om huset har kommunalt vatten tillkommer avgifter från kommunen. Vid enskilt vatten och avlopp tillkommer underhållskostnader.
• Sophämtning: Kommunen tar ut en avgift för avfallshantering.
• Underhåll: Kostnader för reparationer och underhåll är en viktig del av att äga ett hus.
• Sotning: Sotning är en driftkostnad för husägare med eldstäder eftersom det krävs för att förebygga brandrisk och säkerställa god funktion, och det behöver vanligtvis göras 1-2 gånger per år, med en kostnad på cirka 500–1 000 kronor per tillfälle beroende på kommun och omfattning.

 Bostadsrätt

• Egen hushållsel och hemförsäkring

 Tips: Be säljaren om en lista över driftkostnader för att få en tydlig bild av vad boendet kommer att kosta.

 Köpekontrakt och köpebrev – vad är skillnaden?

Vid köp av fastighet krävs enligt svensk lag ett skriftligt avtal för att köpet ska vara giltigt.

Köpekontraktet måste innehålla information om parterna, fastighetens beteckning, köpeskilling samt båda parters underskrifter. Utan ett skriftligt avtal är köpet ogiltigt, även om muntliga överenskommelser har gjorts.

 Köpekontrakt skrivs när köpare och säljare är överens om köpet och är juridiskt bindande från det att båda parter undertecknar. Det innehåller ofta klausuler som villkorar köpet, exempelvis att finansiering beviljas eller att besiktningen godkänns.

Köpebrevet, å andra sidan, skrivs vid tillträdet när köpeskillingen har betalats. Det fungerar som ett kvitto på köpet och används för att registrera lagfarten. Köpebrevet blir bindande när det är undertecknat och hela betalningen är erlagd.

• Köpekontrakt: Undertecknas när du och säljaren kommit överens om köpet. Här regleras villkoren för köpet, som pris och eventuella förbehåll.
• Köpebrev: Ett kvitto som skrivs vid tillträdet, efter att hela köpeskillingen har betalats. Köpebrevet används för att registrera lagfarten.

Tips: Läs alltid igenom dokumenten noggrant och rådfråga mäklaren eller en jurist om något är oklart.

Förhandla bolåneräntan

Visste du att bolåneräntan ofta är förhandlingsbar? Detta kan spela stor roll för din ekonomi eftersom även en liten sänkning av räntan kan spara tusenlappar varje år.

Många banker erbjuder en ”listprisränta” som du kan få ner genom att förhandla. Här är några sätt att sänka den:

• Jämför flera banker: Använd jämförelsetjänster för att hitta bästa erbjudandet. Du kan jämföra bolåneräntor via Lendo med en ansökan. 
• Sök lojalitetsrabatter: Lojalitetsrabatter hos banker innebär att du kan få en bättre bolåneränta om du samlar fler tjänster, såsom pensionssparande eller försäkringar, hos samma bank. Det är dock viktigt att noggrant jämföra kostnaderna för dessa tjänster – ibland kan rabatten på bolåneräntan uppvägas av högre avgifter för dessa tjänster, vilket gör att du i slutändan betalar mer totalt. 
• Ränterabatter: Den rabatt som din bank erbjuder dig i jämförelse med deras listränta kallas ränterabatt. De flesta kunder får en ränterabatt i någon mån. Därför är det klokt att titta på bankens snittränta – den ränta som bankens kunder betalar i snitt. Ofta är ränterabatter tidsbegränsade, vanligtvis till 1–3 år. Det är viktigt att ha koll på när rabatten upphör och hur räntan påverkas därefter, så att du kan planera och eventuellt omförhandla lånet i god tid.

 Var redo för oväntade utgifter

Att köpa bostad innebär alltid oväntade kostnader, särskilt om du köper ett hus. Inspektioner, renoveringar och underhåll kan snabbt dra iväg i kostnader. Sätt därför är det viktigt att du bygger upp en buffert för oförutsedda utgifter. Ett sparkonto med tre till sex månadsinkomster är en bra målsättning. Du behöver en större buffert om du bor i hus och om fastigheten är äldre och kräver renoveringar.

 Tänk långsiktigt med bostaden

Det är lätt att bli fokuserad på att hitta den perfekta bostaden just nu, men tänk på framtiden. Är området bra för din livsstil om några år? Kommer bostaden att passa dina framtida behov?  Köp en bostad som inte bara passar idag utan även på lång sikt. Detta minskar risken för att behöva sälja och flytta snabbt.

  Lycka till med din nya bostad!

Foto i topp: ettelva.se