De nya bolånereglerna som har gällt från den 1 april 2026, har framför allt presenterats som en lättnad för bostadsköpare. Bolånetaket vid köp av ny bostad har höjts från 85 till 90 procent av bostadens marknadsvärde och det skärpta amorteringskravet, som tidigare slog till för hushåll med stora lån i förhållande till inkomsten, har tagits bort. Syftet är att göra det lättare för fler att köpa bostad och öka rörligheten på bostadsmarknaden.

Svårare att låna till renovering

Men för den som redan äger en bostad och vill låna till en renovering pekar reglerna i motsatt riktning. Möjligheten att utöka ett befintligt bolån, ett så kallat tilläggslån, begränsas nu till maximalt 80 procent av bostadens värde. Tilläggslån används ofta just för renovering, exempelvis för att byta tak, renovera badrum, dränera huset, installera en ny värmekälla eller bygga om planlösningen.

En tydlig målkonflikt uppstår

Det skapar en tydlig målkonflikt. En köpare kan i dag låna upp till 90 procent vid köp av en ny bostad, men en befintlig bostadsägare som vill förbättra samma typ av bostad kan bara utöka bolånet upp till 80 procent. För hushåll med begränsat sparkapital innebär det att renoveringsutrymmet minskar, även när renoveringen är nödvändig eller värdehöjande.

Problemet blir ännu större genom den så kallade tröghetsregeln. Den innebär att bostaden som huvudregel bara kan omvärderas vart femte år när värdet ska ligga till grund för ett utökat låneutrymme. Regeringen anger att regeln nu även omfattar omvärdering i syfte att höja låneutrymmet, inte bara för att ändra amorteringstakten.

Värdeökningen kan inte alltid användas direkt

I praktiken kan det betyda att hushåll som har ägt sin bostad i några år inte fullt ut kan använda en värdeökning som säkerhet för renovering. SBAB beskriver också att beräkningen vid tilläggslån i praktiken kopplas till det amorteringsgrundande värdet, som inledningsvis ofta motsvarar inköpspriset. Först efter fem år kan en ny värdering normalt användas, om inte bostaden har förändrats väsentligt genom exempelvis tillbyggnad eller en större planlösningsförändring.

Konsekvensen kan bli att fler skjuter upp renoveringar. Det gäller särskilt större projekt som badrum, kök, fasad, tak, ventilation och uppvärmning. Hemnets undersökning efter regeländringen visar redan att färre bostadsköpare planerar att renovera under det första året efter tillträde. Andelen som planerar renovering har minskat från 34 till 27 procent, samtidigt som fler uppger att de inte planerar någon renovering alls.

Renoveringsobjekt kan bli mindre attraktiva

På kort sikt kan det göra renoveringsobjekt mindre attraktiva. Köpare som tidigare kunde tänka sig ett billigare hus med renoveringsbehov kan i stället söka sig till färdigrenoverade objekt, eftersom det är lättare att finansiera köpet än att finansiera renoveringen i efterhand. Det kan pressa priserna på bostäder i sämre skick, samtidigt som välrenoverade bostäder blir mer eftertraktade.

En annan risk är att hushåll som inte får utöka bolånet i stället tar ett privatlån med så låg ränta de kan hitta – ofta utan säkerhet. Det kan bli betydligt dyrare än ett bolån och öka den löpande räntekostnaden. Villaägarna har varnat för att reglerna kan driva hushåll mot dyrare blancolån, trots att renoveringen gäller den bostad som redan fungerar som säkerhet.

Reglerna ska samtidigt dämpa skuldsättningen

Samtidigt finns det argument för reglerna. Syftet är att motverka att hushåll successivt belånar upp sina bostäder och bygger en allt högre skuldsättning. Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv vill lagstiftaren skapa en balans: det ska bli lättare att köpa bostad, men svårare att använda bostaden som återkommande låneutrymme.

Frågan är därför inte om reglerna behövs, utan om de träffar rätt. En möjlig lösning vore att skilja mellan konsumtionslån med bostaden som säkerhet och renoveringslån som tydligt höjer eller bevarar bostadens värde. Nödvändiga underhållsåtgärder, energieffektiviseringar och dokumenterat värdehöjande renoveringar skulle kunna få särskilda undantag eller bedömas enligt mer flexibla regler.

Tidigare omvärdering kan vara en lösning

En annan lösning är att tillåta omvärdering tidigare än fem år när renoveringen är omfattande och kan styrkas med offerter, bygglov, besiktningsunderlag eller färdigställda åtgärder. Det skulle minska risken för spekulativ uppbelåning, men samtidigt ge hushåll en möjlighet att finansiera seriösa förbättringar.

För hushållen blir planeringen viktigare. Den som köper en bostad med renoveringsbehov bör räkna på hela projektet redan före köpet: kontantinsats, renoveringsbudget, buffert, ränta, amortering och eventuella kostnadsökningar. Det kan också vara klokt att prioritera renoveringar som skyddar bostadens värde, exempelvis tak, fukt, el, VVS och uppvärmning, före mer kosmetiska förbättringar.

ROT-avdraget hjälper bara en del av vägen

Även ROT-avdraget bör räknas in i kalkylen. Efter den tillfälliga höjningen under 2025 är ROT-avdraget tillbaka på 30 procent av arbetskostnaden, upp till 50 000 kronor per person och år. För två ägare kan det ge ett betydande tillskott, men det löser inte finansieringen av material eller hela renoveringskostnaden.

Slutsummering

De nya bolånereglerna kan alltså göra bostadsköpet enklare men renoveringen svårare. För att undvika att nödvändigt underhåll skjuts upp behövs tydligare undantag, bättre möjlighet till värdering vid större åtgärder och mer genomtänkta låneprodukter för renovering.

Annars riskerar reglerna att leda till ett paradoxalt resultat: fler kan köpa bostad, men färre har råd att ta hand om den.