Ibland går fastighetsaffärer helt fel. Drömmen blir till en mardröm och du vill inget hellre än att häva köpet och istället komma vidare med ett nytt, bättre köp. Innan du skrivit din namnteckning på avtalet har du alltid rätt att ångra dig (även om mäklare och säljare signalerar något annat). Först när ett avtal är påskrivet är köpet ett köp och bindande i juridisk mening. När som helst innan din underskrift kan du i regel meddela säljaren att du inte längre vill köpa huset och det finns hjälp att få till detta. Skulle du däremot ha skrivit på avtalet, finns det under vissa omständigheter fortfarande en möjlighet att häva köpet.
Köpare
Om du bryter ett kontrakt har säljaren rätt till skadestånd. Det betyder att du kan bli ersättningsskyldig för kostnader som uppkommit i samband med försäljningen. Många tänker enbart på mäklarkostnad men här får man även räkna in förlorad arbetsinkomst om man gått ifrån arbetet för att träffa mäklaren samt mellanskillnad om bostaden sedan säljs till ett lägre pris.
Säljare
Även säljaren kan behöva betala skadestånd till köparen om kontraktet inte fullföljs. Det vanligaste är att man förhandlar fram en summa som köparen får som ersättning för att inte genomföra köpet. Någon exakt summa finns inte utan i likhet med ovan handlar det om de unika förutsättningarna.
Alltid bäst att hitta en gemensam lösning
Oavsett om det är köparen eller säljaren som vill dra sig ur affären är det bäst att först och främst prata med den andra parten. Generellt är det en mäklare som är mellanhand och som kan försöka hitta en lösning som bägge parter blir nöjd med.
Som köpare bör man däremot inte förvänta sig att säljaren går med på att bryta kontraktet utan att viss ersättning utgår. Man får komma ihåg att köparen har en hel del kostnader kring försäljningen och dessa uppkommer på nytt om bostaden ännu en gång ska säljas.
Häva ett avtal
För att kunna häva ett avtal krävs ett så kallat avtalsbrott av allvarligare karaktär. Det innebär, enkelt uttryckt, att någon av avtalsparterna i hög grad inte uppfyllt vad man kommit överens om. För säljaren i en fastighetsaffär kan hävning i praktiken endast komma ske om köparen inte betalar köpeskillingen.
1. Ångra sig innan ett avtal är skrivet
Innan ett avtal är skrivet så är inte en bostadsaffär juridiskt bindande. Muntliga avtal är alltså inte bindande i bostadsaffärer. Som köpare eller säljare kan du därför alltid ångra dig och du har full ångerrätt om inget kontrakt är signerat.
När ett kontrakt är underskrivet av båda parter är bostadsaffären bindande så länge det inte finns några villkor eller klausuler i avtalet som ändrar på detta.
2. Ångra sig efter ett avtal är skrivet och begå kontraktsbrott
När ett avtal är skrivet kan köpare och säljare inte längre ångra sig utan påföljder, så länge det inte skrivits in några villkor i avtalet som ger köpare eller säljare rätten att häva köpet. Ett exempel på ett sådant villkor är ett villkor om besiktning. Köparen äger då rätten att dra sig ur affären inom en angiven tid.
Om man drar man sig ur en affär utan att ha rätt till det så begår man kontraktsbrott och blir ersättningsskyldig. Det skall tilläggas att man kan bryta kontraktet utan påföljder om både köpare och säljare är överens om det.
3. Ångra sig som köpare och begå kontraktsbrott
Skulle du som köpare ångra ditt bostadsköp så kan du välja att häva köpet. Häver du köpet så begår du kontraktsbrott och du kommer att bli ersättningsskyldig till säljaren, dvs du får betala ersättning till säljare för alla förluster säljaren gör på grund av dig.
Säljaren kommer då att genomföra en ny försäljning av bostaden och du som köpare blir skyldig att betala samtliga extra kostnader som säljaren får. Det här kan bli väldigt dyrt då du som köpare får betala alla de extra kostnaderna som tillkommer för mäklare, ev styling, städning, förlorad arbetsinkomst, resekostnader för säljare osv.
Största förlusten kan uppstå om bostaden säljs för ett lägre pris än vad den gjorde då du köpte den. Du blir då tvungen att ersätta säljaren för mellanskillnaden, dvs den summan som säljaren förlorar på att bostaden säljs billigare än vid första tillfället.
4. Ångra sig som säljare
Man har som säljare inte samma möjlighet att häva försäljningen av bostaden. Köparen kan begära ”fullgörelse” och då har du som säljare ingen rätt att ångra dig. Då måste du genomföra affären enligt avtalet oavsett du vill det eller inte. Skulle du vägra kommer du att bli kronofogden bli informerad och det kan leda till en polisfråga till slut.
Skulle köparen acceptera din hävning så kan du behöva betala ersättning till din köpare för kostnader som uppstått för köpare på grund av hävningen. Exempel på kostnader som kan uppkomma är kostnad för dubbla boenden, förvaring av möbler, förlorad arbetsinkomst osv. Detta gäller dock bara om köparen accepterar din hävning och att ni kommer överens om summan du skall betala i ersättning.
5. Vad händer med handpenningen om avtalet bryts?
Många tror att handpenningen tillfaller säljaren i sin helhet om köparen väljer att häva köpet. Det stämmer inte alltid! Det stämmer att handpenningen används för att reglera en eventuell ersättning men ibland kanske inte handpenningen räcker till för att täcka hela ersättningsbeloppet. Ibland kan även handpenningen vara större än beloppet som skall betalas i ersättning och då får köparen tillbaka överskjutande del.
Läs mer om lag om bostadsköp här.
